存在感増す国内REIT型ファンド

【堅調に推移する国内REIT型ファンドの残高】
一時期は、純資産総額上位を独占していたREIT型ファンド。2016年末、13兆円超だった残高は、8兆6千億円と約2/3の水準となっています。特に海外REITに投資するファンドの残高減少が顕著です。高い分配水準で人気の高かった残高上位ファンドの分配金引き下げの影響が大きかったと思われます。一方、国内REIT型ファンドの残高減少は、限定的なものに留まっています。結果として、海外のREITに投資するファンドと国内のREITに投資するファンドの残高が接近しています。
従来はREITファンドといえば、米国に代表される海外REITのイメージがありましたが、今後は、国内REIT(J-REIT)ということになるかもしれませんね。

それでは、REITの特徴を再確認しておきましょう。

① 相対的に高い配当利回り
J-REITは、利益の90％超を配当すると、不動産投資法人に対する法人税が免除されます。そのため、基本的に保有不動産の賃貸料収入などを原資として利益の90％超を配当することになり、相対的に高く安定したインカム収益が期待されます。

② 分散投資効果
投資家はREITに投資することで、間接的に不動産を保有することになります。不動産は、株式や債券と異なる価格特性があることから、REITへの投資でも株式、債券との分散投資効果が期待されます。

【高まる分散投資効果】
実際のREITと日本株の指数の推移を示したのが図表②です。

2003年末を100にして指数化してみると、価格変動の方向性が似通っており期待されたほどの分散投資効果が得られない状況が続いていたことがよく分かります。しかし、2016年以降は、日本株式との相関が低下しています。本来、期待された分散投資の対象資産として国内REITの存在感が増しているといえるでしょう。

【国内REITファンドの投資候補を考える】
前提となる投資スタンスは、日本株ファンドとの分散投資効果を目指す長期投資とします。注目するのは、REITの特徴である相対的に高い配当利回りです。
投資期間中、REITから得られるインカムゲインを分配金として受け取るか、それともファンド資産に留保し、複利効果によるファンド価額自体の値上がりを期待するかによって選ぶファンドが変わってきます。

【分配金を受け取るなら】
J-REITの配当利回り水準（4％強）を基準にして、その前後（3％後半から4%前半）の分配実績があるファンドをピックアップしました。

【信託財産の成長を期待するなら】
過去1年間の分配金が0円のファンドの内、好パフォーマンスファンド*をピックアップしました。

＊国内不動産投信型のうち3年間の収益率上位10％に入っているファンド